HOMBERGER HINGUCKER

Online-Informationen zur Kommunalpolitik in der Kreisstadt Homberg (Efze), Schwalm-Eder-Kreis, Nord-HESSEN

Ist der Bebauungsplan für das Ulrich-Areal gültig?

 

Die Stadtverordneten sollten eigentlich darauf vertrauen können, dass der Magistrat rechtlich einwandfreie Beschlussvorlagen zur Abstimmung vorlegt und über die rechtliche Situation korrekt informiert.

Darauf kann in Homberg nicht vertraut werden, obwohl der Bürgermeister Jurist ist. Erfahrungen mit zahlreichen Projekten zeigen, dass bei den Bürgermeistern Wagner und Ritz dieser Vertrauensvorschuss nicht gerechtfertigt war und ist.
 

Gesetzliche Voraussetzungen fehlen

Aus Anlass der neuen Planänderungen, die der Projektentwickler Schoofs in den Ausschüssen vorgelegt hat, ist noch einmal die rechtliche Situation der vorhabenbezogene Bebauungspläne recherchiert worden. Die Rechtslage ist im Gesetz klar formuliert und von den Gerichten bestätigt worden. Für das Homberger Projekt des Einkaufszentrums muss man zu den Schluss kommen, dass der vorhabenbezogenen Bebauungsplan keinen Bestand haben kann.

Grundlage dieser Einschätzung sind neben dem Gesetzestext §12 BBauGB eine ausführlicher Aufsatz zum Durchführungsvertrag von Prof. Dr. Michael Krautzberger und die Präsentation des Fachanwalts Dr. Andreas Dazer, die dieser auf der Weimarer Baurechtstagung 2016 erläuterte.
 

Rechtliche Anforderungen an den Durchführungsvertrag

Ohne Durchführungsvertrag kein vorhabenbezogener Bebauungsplan

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist ohne Durchführungsvertrag nicht rechtswirksam.

"Der Durchführungsvertrag muss in erster Linie und unbedingt eine Verpflichtung zur Verwirklichung der im Vorhaben- und Erschließungsplan bezeichneten Vorhaben und ihrer Erschließung enthalten. "  (Krautzberger)

Die Stadtverordneten müssen den Durchführungsvertrag kennen, denn er ist Bestandteil des Bebauungsplans

Zu einem Bebauungsplan, mit dem ein Investor für Bauvorhaben Planungrecht bekommen möchte, gehört bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan:
1. der Vorhaben- und Erschließungsplan
2. der Bebauungsplan
3. der Durchführungsvertrag


Nur der Durchführungsvertrag braucht nicht veröffentlicht werden, allerdings müssen die Stadtverordneten ihn einsehen können. Ohne diese Kenntnis können sie verantwortlich keinem Bebauungsplan zustimmen.

Dem Durchführungsvertrag muss nach Maßgabe der jeweiligen Gemeindeordnung die Gemeindevertretung zustimmen. (Krautzberger)

Der Durchführungsvertrag muss vor Bebauungsplan beschlossen werden

Bevor ein Bebauungsplan beschlossen werden kann, muss die Rechtsgrundlage in Form des Durchführungsvertrages mit dem privaten Antragsteller geschaffen werden.

 Der vorhabenbezogene Bebauungsplan kann nur beschlossen werden, wenn auch der Durchführungsvertrag vorliegt. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Durchführungsvertrag ein konstitutives Element der Regelung des § 12 BauGB ist. Ohne vertragliche Sicherstellung der alsbaldigen Durchführung von Vorhaben und Erschließung wäre der vorhabenbezogene Bebauungsplan unzulässig bzw. materiell unwirksam .

Die Durchführung muss zeitnah erfolgen und eine Frist enthalten.

Mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein zeitlich befristetes Baurecht geschaffen, das "alsbaldig" durchgeführt werden soll. Im Vertrag muss eine Frist festgelegt werden, bis zu der realistisch das Vorhaben durchgeführt werden kann. Wird das Baurecht bis zum vereinbarten Termin nicht realisiert, geht das Baurecht verloren. Der Vertrag ist dann nicht erfüllt worden.

Ohne Fristsetzung ist der Bebauungsplan nichtig.

Durchführung muss vom Vorhabenträger vorab wirtschaftlich gesichert sein.

Der Vorhabenträger muss nachweisen, dass er in der Lage ist, das Vorhaben in der vereinbarten Frist durchzuführen. Dazu gehört auch, dass er über die finanziellen Mittel verfügt, um das Projekt zu realisieren und die vertraglich übernommenen Kosten zu tragen. Die Gemeinde muss die finanzielle Leistungsfähigkeit des Trägers prüfen.

Fähigkeit zur Durchführung des/der Vorhaben und der Erschließung setzt insbesondere die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Vorhabenträgers voraus

#  Gemeinde darf und muss finanzielle Leistungsfähigkeit des Trägers prüfen, einschließlich hinreichender Sicherung der Durchführung von Maßnahmen im öffentlichen Raum (Erschließung)

#  Vorhabenträger muss finanzielle Leistungsfähigkeit zur Finanzierung des Vorhabens nachweisen  (z.B. durch Kredit – oder Fördermittelzusagen oder Bürgschaft)

#  Vorhabenträger muss i.d.R. Eigentümer der Flächen des VEP sein oder ansonsten hinreichende privatrechtliche Verfügungsbefugnis innehaben (Dazer)

Erfolgreiche Vermarktung oder Rentabilität  sind keine Kriterien

 Jedoch wäre es rechtlich unzulässig, die Realisierung weiterer Bauabschnitte von der
erfolgreichen Vermarktung oder von der Rentabilität der in den ersten Bauabschnitten erstellten Teilbauvorhaben abhängig zu machen .  
(Krautzberger)

Im Durchführungsvertrag muss geregelt sein, welche Erschließungskosten der Träger zu tragen hat.

Das Gesetz nennt als weiteren Inhalt des Durchführungsvertrags, die Verpflichtung zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten. Das Gesetz lässt es zu, dass der Vorhabenträger die gesamten Kosten der Planung und der Durchführung sowie der  Erschließungsmaßnahmen oder einen Teil hiervon trägt.  Die Kostenbeteiligung der  Gemeinde  ist somit nicht ausgeschlossen. Sie bedarf aber einer besonderen rechtlichen Rechtfertigung (so zutr. Schliepkorte, S. 47).

Wie ist die Kostenbeteiligung der Stadt an den Erschließungskosten begründet worden?

Das Gesetz geht davon aus, dass der Vorhabenträger im Regelfall die vollständigen Erschließungskosten zu tragen hat, sofern nicht im Vertrag die teilweise Übernahme der Kosten durch die Gemeinde geregelt wird.

Wenn der Durchführungsvertrag nichtig ist, ist auch der Bebauungsplan nichtig.

Da der Durchführungsvertrag konstitutiver Bestandteil ist, führt seine Nichtigkeit auch zur Nichtigkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. (Dazer)

 

Mängel des Durchführungsvertrages für das Einkaufszentrum

#  Der Projektentwickler Schoofs  war und ist noch nicht Eigentümer der Fläche.

#  Die Finanzierung für das Projekt war bei Vertragsabschluss nicht gesichert.

#  Die Stadt hat die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nicht geprüft.

#  Die Durchführung in der vereinbarten Frist war nicht gesichert.

#  Ob die übernommenen Erschließungskosten an die Stadt gezahlt wurden, ist bisher vom Bürgermeister nicht bestätigt worden.


Aufgrund dieser Mängel muss der Durchführungsvertrag als nichtig angesehen werden.
Daraus folgt, dass auch der Bebauungsplan nichtig ist. Die "geringfügigen Änderungen" heben die Mängel nicht auf.
Es bleibt nur die Konsequenzen zu ziehen und das Einkaufszentrum in Homberg nach 15 vergeblichen Jahren zu beerdigen und sich endlich einer realistischen Stadtentwicklung zuzuwenden.

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2 Kommentare zu “Ist der Bebauungsplan für das Ulrich-Areal gültig?”

  1. Opa

    Herr Schnappauf,

    ich würde Ihnen gern einmal widersprechen.

    Da ich aber mit dieser Materie ( Baurecht etc. ) überhaupt nicht vertraut bin, ist dies nicht möglich.

    Trotzdem frage ich mich, warum kein Kommentator, noch nicht einmal " Mitgucker ", rechtlich fundiert dagegen hält.

    Naja, morgen sind die Sommerwiesen vorbei.  🙂

    Wenn dann nichts kommt, treffen Ihre Bewertungen offensichtlich zu.

    Apropo Sommerwiesen:

    Ich verneige mich vor den Machern von Homberg Events e.V.

    Was Schaller and friends für diese Stadt leisten, verdient das Lob aller Homberger.

    Irgendwann übernehmen sie noch die Macht im Rathaus.   🙂

  2. Phil Antrop

    Statt sich als Amateure, wie es nun einmal Stadtverordnete, Magistrat und letztlich der Bürgermeister auch sind, durch hochkarätige Kenner dieser komplexen Materie beraten zu lassen, wählt man in Homberg den mit Fallen gespickten Weg und macht sich damit das Leben, zunächst wie es scheint, leicht. Ganz besonders bei diesen Projekten Schneider und Schoofs.

    GMA mit seinen kaum nachvollziehbaren Weissagungen ist kaum besser. Die schreiben so scheint es mir, eher Gefälligkeitsgutachten.

    Selbst der Hess. Städte und Gemeindebund ist keine Gewähr für eine qualifizierte Darlegung.

    Schon bei den Projekten Ärztehaus, Jugendzentrum, Kita Salzgasse, Waldkindergarten, jetzt Engel-Apotheke / Obertorstraße 1, Marktplatz 15 / Holzhäuser Str. 3, Krone, Schirnen und Burgbergrestaurant, bestimmt auch bei der Schwimmbadsanierung, wählt man eher bekannte Gesichter, die nicht unbedingt über das normale Leistungsniveau hinausgehen.

    Was ja an den Fehlern, die als Folge deutlich sichtbar sind erkennbar ist.

    All dies steht im Gegensatz um Auftrag, den sie von den Bürgern erhalten haben.

    panem et circenses lenkt die Bürger ab von den Problemen und den laienhaften Aktivitäten der Politiker. Geht somit leichten Herzens weiter den Weg ins Tal.

    Warum nur sind rundherum die Kommunen auf einem besseren Weg und das seit mindestens 20 Jahren?

    Warum das folgende nicht in Homberg – der Kreisstadt ?

    "Regionalbüro Nordhessen der Offensive „Land hat Zukunft – Heimat Hessen“ in Fritzlar eröffnet."

    https://nh24.de/2018/06/09/buero-land-hat-zukunft-in-fritzlar-eroeffnet/

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