EKZ: Greenman Open Fond – nur knapp die Hälfte für Lebensmittel
Abbildungen: Präsentation von Schoofs von 2018
Stategische Orientierung des Fonds
Auf der Internetseite des Kapitalfonds Greenman, des zukünftigen Eigentümers des Einkaufszentrums, finden sich Einschätzungen zu dem Finanzmarkt für Immobilien, die sich auf den Lebensmittel-Einzelhandel konzentrieren.
Unter der Überschrift: 'Deutscher Lebensmitteleinzelhandel ist leckere Gelegenheit für Investoren' ist zu lesen:
Der deutsche Lebensmitteleinzelhandel ist so stabil, dass E-Commerce keine Chance hat. Quelle
Damit hebt sich der Lebensmittel-Einzelhandel von dem Trend zum Online-Handel ab und der Fonds sieht in diesem Marktsegment seine langfristige Chance.
Die Gründe:
– die Gewinnmargen sind im Lebensmittel-Einzelhandel gering, ca. 1,5 % des Umsatzes, das nimmt den Druck auf Veränderungen.
– für Lebensmittel, besonders für verderblich Ware, gibt es strenge Vorschriften, die über Online nur schwer einzuhalten sind. Die Versuche von amazon den Online-Markt aufzubauen, sind sehr verzögert.
Von den Einzelhandelsimmobilien sind 30 Prozent für den Lebensmittelsektor bestimmt. Die Mieten für die Immobilien sind in den letzten beiden Jahren um 6 – 7 Prozent gestiegen. Greenman erwartet deshalb solide Gewinne aus Mieten.
Umsatz im Lebensmittelbereich
Im letzten Jahr (2018) lag der durchschnittliche Umsatz je Quadratmeter Verkaufsfläche bei Rewe bei 4.010 Euro/qm, bei Aldi Nord bei 6.650 Euro/qm.
Rewe müsste bei 2.422 qm einen Umsatz von 9.712.220 Euro erzielen.
Aldi bei 1.220 qm einen Umsatz von 8.113.000 Euro. Beide Lebensmittelhändler zusammen einen Umsatz von 17.825.220 Euro. Das wäre der sichere Umsatzbereich, der nicht durch den Online-Handel bedroht ist, nach den Annahmen von Greenman.
Wenn die beiden großen Lebensmittelhändler für ihre knapp 5.000 qm Mietfläche eine Miete von 11,-Euro/qm zahlen, wie es Schoofs einmal angab, dann ergibt das eine Monatmiete von 55.000 Euro/Monat. Im Jahr 660.000 Euro/Jahr. Das deckt die hohen Rendite-Erwartungen von Greenland noch nicht ab. Risiko bleibt vor allem der Textilbereich. Werden die Händler ausreichend Umsatz in Homberg erreichen? Wenn das nicht erreicht wird, führt es zu Leerstand im Einkaufszentrum.
Risiken des Homberger Projekts
In dem Portfolio des Fonds kommen 65 Prozent der Mieten von Lebensmittelmietern. Bei dem Einkaufscentrum Drehscheibe sind nur 42 bis 48 Prozent der Mietflächen vom Lebensmittelhandel besetzt. Das schwächt den Fond. Sofern die Aussagen von Schoofs stimmen, sollten die großen Ankermieter auch geringere Mieten zahlen als die anderen. Im Bauausschuss nannten Vertreter von Schoofs einmal 11 Euro/qm Miete für die Ankermieter, und bis zu 30 Euro/qm für die anderen Mieter. Das würde den Mietanteil aus dem dauerhaft sicheren Lebensmittelhandel weiter senken.
Die Hoffnungen basieren auf der Annahme, dass sich die Umsätze und Gewinne in dem Einkaufszentrum wie erhofft entwickeln. Durch die Ausweitung der Verkaufsflächen in der Stadt Homberg wird die Kaufkraft nicht mehr, sie wird je Quadratmeter Verkaufsfläche insgesamt geringer werden. Für die Verkaufsfläche von Aldi im Efze-Center wird der Eigentümer sich einen neuen Kunden suchen. Zum Beispiel Kaufland.
Wenn es sich nicht mehr in Homberg lohnen sollte, werden Verkaufsflächen geschlossen. Im schlimmsten Fall steht das Einkaufszentrum teilweise oder ganz leer. Weder Schoofs noch die Fonds interessiert das. Die Stadt wird dann mit dem Problem belastet
