Einkaufszentrum: Geschäftsmiete, Umsatz, Kaufkraft
Erst Abschätzung, dann Gutachten
Bevor die Stadt teure Gutachten in Auftrag gibt, von 75.000 Euro wurde gesprochen, kann mit einer einfachen Überschlagsrechnung bereits abgeschätzt werden, ob ein solches Projekt realisierbar ist.
1. Geschäftsmiete überschlägig ermitteln
Wenn für das Einkaufszentrum 20 Mill. Euro Kapital notwendig ist, kann daraus überschlägig die Geschäftsmiete je Quadratmeter Verkaufsfläche ermittelt werden.
Angegeben sind bei der kleinsten Variante 5.000 qm Nutzfläche, das ergibt 4.000 qm Verkaufsfläche. Mit der Vermietung dieser Flächen müssen monatlich die Einnahmen erwirtschaftet werden, damit Kredit und Zinsen bezahlt werden können.
Angenommen:
6 % Renditeerwartung, 20 Jahre Laufzeit = 140.000 Euro Monatsrate
8 % Renditeerwartung, 20 Jahre Laufzeit = 167.000 Euro Monatsrate
Geschäftsmiete
140.000 Euro durch 4.000 qm = 35,00 Euro Geschäftsmiete
167.000 Euro durch 4.000 qm = 41,75 Euro Geschäftsmiete
Zu dieser überschlägig ermittelten Geschäftsmiete kommen noch weitere laufende Kosten hinzu – Heizung, Beleuchtung usw.
Bei einer Geschäftsgröße von 100 qm läge allein die monatliche Grundmiete zwischen 3.500 und 4.170 Euro.
Welche Mieten zahlen die Homberger Einzelhändler zur Zeit?
Können diese Mieten in Homberg erwirtschaftet werden?
2. Umsätze je Verkaufsfläche
In den einzelnen Branchen werden je Quadratmeter Verkaufsfläche unterschiedliche Umsätze jährlich erzielt, dieser Wert wird als Flächenproduktivität bezeichnet. Nach den neusten Zahlen des Instituts für Handelsforschung betragen die durchschnittlichen Wert zum Beispiel
Kaufhäuser 2.100 Euro/qm
SB-Warenhäuser 4.000 bis 5.000 Euro/qm
Lebensmittel Fachhandel 3.700 Euro/qm
Damenoberbekleidung 3.800 Euro/qm
Herrenoberbekleidung 5.100 Euro/qm
Schuhfachhandel 3.400 Euro/qm
Wenn für das geplante Einkaufszentrum eine Mischung aus verschiedenen Branchen angenommen wird, kann für eine erste grobe Überschlagsrechnung der Wert von 3.700 Euro/qm angesetzt werden.
Bei einer Verkaufsfläche von 4.000 qm würde das einen Umsatz von 14,8 Millionen, gerundet 15 Millionen Jahresumsatz bedeuten, der in dem Einkaufzentrum realisiert werden muss.
3. Kaufkraft
Ist im Einzugsgebiet für Homberg soviel zusätzliche Kaufkraft vorhanden?
Nach den aktuellen Zahlen der Industrie- und Handelskammer von 2010 sind 69 Millionen Euro in Homberg umgesetzt worden. Schwerpunkt sind dabei die Einkaufmöglichkeiten am Stadtrand, wie es im Städtebericht 2008 heißt. 15 Millionen Kaufkraft bedeuten 22 % der gesamten Kaufkraft in Homberg.
Wo sollen die 15 Millionen Euro Kaufkraft in das Einkaufszentrum herkommen?
Das gesamte Einkommensniveau wird angesichts immer häufiger werdenden Umwandlung von festen Arbeitsplätzen in schlechter bezahlte Zeitarbeitslätze nicht ansteigen, sondern eher sinken. Somit kann nur im Zuge eines Verdrängungswettbewerbs versucht werden, diese Kaufkraft auch von den am Markt etablierten Geschäften in das Einkaufszentrum umzulenken. Das ist ein teurer und in dieser Größenordnung riskanter Weg, zumal weiterer Wettbewerb entsteht: Ratio in Baunatal, Wieragrund in Schwalmstadt.
Zu viele Verkaufsflächen führen zu Leerstand
In Deutschland gibt es verglichen mit den europäischen Nachbarn zu viele Verkaufsfläche. Das hat Christian Klotz 2008 in seinem Stadtmarketing-Vortrag in der Stadthalle mehrfach gesagt. In der Zwischenzeit sind noch mehr Flächen in der Region dazugekommen. Das bedeutet: Je Verkaufsfläche steht weniger Kaufkraft zur Verfügung. Das vorhandene Potenial wird nur aufgeteilt. Es besteht ein Verdrängungswettbewerb, an dessen Ende nur einige starke Standorte bestehen bleiben werden, der Rest wird leer stehen.
Das ist die zweite Phase des Verdrängungswettbewerbs, die auch auf überregionalem Niveau stattfinden wird.
Die Ergebnisse der ersten Verdrängungs-und Konzentrationswelle kann in Homberg schon vielfach besichtigt werden: Geschäfts-Leerstände.
Es gibt nicht nur das Szenario eines florierenden Einkaufzentrum in der Homberger Innenstadt.
Es gibt auch das mögliche Scenario einer zerstörten Altstadt mit leeren Geschäftspassagen des Einkaufzentrums, geschützt von Rollgittern.
Wurden im Rathaus schon einmal solche einfache Rechnungen angestellt – bei der noch viele weitere Kostenfaktoren unberücksichtigt sind?
Bis jetzt ist nichts vorgelegt.
Kein Stadtverordneter hat irgend welche schriftlichen Unterlagen, geschweige denn eine solche Überschlagsrechnung.
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wenn man das liest, kann man eigentlich sicher sein, dass alles nur Wahlkampfgetöse ist…aber warum steht es dann so groß in „Homberg Aktuell“?
Was denkt man sich denn dabei?
Die Abschätzung von DMS unterstreicht die weit verbreitete Skepsis, die durch die hektische Debatte um das Einkaufszentrum „Marktplatz Ost“ ausgelöst wurde.
Klar ist, dass sich dieses Projekt für alle Beteiligten nur „rechnen“ kann, wenn es von den BürgerInnen angenommen wird.
Bereits in der Planungsphase braucht es soviel Überzeugungskraft, dass die anstehenden Fragen (Grundstückserwerb, Umgang mit historischer Bausubstanz, Verkehrsentwicklung usw.) weitgehend konfliktfrei gelöst werden können.
Die kurzfristige Ankündigung dieses Vorhabens wenige Tage vor der Kommunalwahl mit vagen Absichtserklärungen war – vorsichtig formuliert- ungeschickt, weil die Verstärkung skeptischer Gedanken damit vorprogrammiert war.
Ob die vorgestellten Interessenten diesen Mut nach der Kommunalwahl noch aufbringen und wie sie ihn mit Blick auf ihre andiskutierten großflächigen Pläne begründen, können wir hoffenlich ernsthaft uns konstruktiv in den nächsten Wochen diskutieren.
Klar ist auch, dass ein – wie auch immer zu realisierendes Projekt „Marktplatz Ost“ zu Verdrängungseffekten im Einzelhandel führen muss.
Eine Belebung der Innenstadt und damit die Chance auf eine selbsttragende, d.h. aus der Bewirtschaftung resultierenden Erhaltung der historischen Altsstadt kann es ohne diese Verdrängung nicht geben.
In welchem Umfang, in welcher Form und in welchen Marktsegmenten diese Verdrängung möglich und wirtschaftlich ist, muss sehr detailliert unter Abwägung ökomischer Kenntnisse und verschiedener öffentlicher Interessen breit diskutiert werden.(Dem Magistrat darf diese Aufgabe allein nicht überlassen bleiben)
Grundsätzlich darf diese Verdrängung aus meiner Sicht auch mit öffentlichen Mitteln gefördert werden, damit die notwendigen Mehrkosten einer standortangepassten Bebauung im Innenstadtbereich im Vergleich zu Bauten „auf der grünen Wiese“ wenigstens teilweise relativiert werden können.
Wir müssen künftig verstärkt den Mut aufbringen, kommunalpolitische Entscheidungen gegen den „Markttend“, aber nicht gegen die BürgerInnen durchzubringen.
Wie das gelingen kann, zeigen uns möglicherweise gerade die Schwarzenbörner, die ihren örtlichen Einzelhandel durch einen Genossenschaftsladen mit mehr als 120 GenossInnen reaktivieren wollen.(HNA v.26.3.2011)
Schaut Euch mal den Mietspiegel für Ladenlokale in Nordhessen an da sieht man wie Weltfremd das Vorhaben ist.
Für wie „un- schlau“ hält man den die Menschen in unserer berühmten Stadt?
Lassen wir uns mal überraschen!
https://www.ihk-kassel.de/solva_docs/ivd_immobilienpreisspiegel_nordhessen_20111.pdf
Danke Herr Schnappauf für die vielen Infos auf dieser Seite, —weiter so!
(und das meine ich obwohl ich kein Mitglied der Grünen bin! )
In den Jahren 1997 – 1998 wurde mit der gleichen Argumentation wie heute der Bau des Efzecenters von unseren Parlamentariern beschlossen. Bereits damals waren die Folgen für die Innenstadt abzusehen gewesen, erste Leerstände in der Altstadt waren zu erkennen. Meine Bedenken, dich ich damals zu dem Vorhaben und der weiteren Verlagerungen von Handel und Gewerbe in den Osterbach äußerte, sind sogar noch weit durch die Realität übertroffen worden, da sich das Kaufverhalten weiter geändert hat.
Nun wird von Fachleuten eine Verlagerung der Geschäfte in die Altstadt gefordert. Begriffe wie Magnetbetriebe und Einkaufserlebnis machen die Runde. Mein Verständnis von Einkaufserlebnis hat sich bis heute nicht auf ein einzelnes Geschäft oder Einkaufszentrum bezogen, sondern der Ort bzw. die Stadt und die dort herrschende Atmosphäre macht das Einkaufen reizvoll. Ich möchte nicht in Zukunft in einem fensterlosen Zentrum einkaufen müssen. Die Atmosphäre der Nachbarstädte ist heute so, wie sie in Homberg vor noch zwei Jahrzehnten war. Der Angebotsmix und die Stimmung in der Stadt war gut, Homberg war eine Einkaufsstadt.
Der Erhalt der Straßenstrukturen, keine Kahlschlagsanierung ist für mich das Gebot der Stunde. Modulartiger Umbau bei weitestgehendem Erhalt der stadtbildprägenden Gebäude. Sanierung von erhaltenswerten Gebäuden zu attraktiven Wohn- und Geschäftshäusern ist meinen ´Vorstellung. Wir brauchen nicht 4-5000 m² auf einer Ebene, ich kaufe auch gerne in Geschäften mit Treppen oder Aufzügen. Für viele Kritiker dürfte dies weltfremd wirken. Ich weiß sehr wohl, dass die Finanzierung das Problem ist, denn die Eigentümer können das Geld nicht mehr aufbringen, daher muss auch ein Umdenken bei den Fördergeldgebern , den Verwendungszielen, dem Einsatz und Umgang mit staatlichen Geldern erfolgen.
Meine Besorgnis geht dahin, dass durch dieses Einkaufszentrum der Leerstand noch größer wird, da die heutigen Traditionsgeschäfte, verdrängt werden. Wer oder was sollen die Magnetbetriebe sein? Wie wirken sich diese neuen Geschäfte aus? Führen diese Billiganbieter nicht erst recht zu einer Verödung der restlichen Altstadt?
Daher ist die Erstellung einer Auswirkungsanalyse unter Berücksichtigung der demografischen Entwicklung und der Wohnraumnutzung in der Altstadt unverzichtbar . Ich möchte auch nicht eine von Einwohnern verlassene Altstadt mit einem modernen Einkaufszentrum entstehen lassen. Der Entvölkerung der Altstadt muss gleichermaßen entgegengewirkt werden. In einem Einkaufszentrum und einem dazugehörigen Parkhaus wohnen keine Menschen.
Das Wirtschaftsgutachten belegt, dass auch auswertige in Homberg einkaufen, daher sollte nach einer Lösung des Parkplatzproblems nachgedacht werden, aber auch dafür müssen keine historischen Bauten beseitigt werden. Eine Parkpalette am Reithausplatz dient der benachbarten Schule und Käufern gleichermaßen.
Die Verkehrsführung muss überdacht werden, ein halb geöffneter Marktplatz, auf dem sich keiner an Parkverbote hält und eine Verkehrsführung durch die Wohngassen sind keine dauerhafte Lösung.
Leiden wir nicht alle unter der um sich greifenden Anonymisierung, auch beim Einkauf? Wie wichtig ist das persönliche Gespräch mit Geschäftsinhaber oder dem mir bekannten Verkäufer. Die Zukunft mag zwar in Billiggeschäften mit Riesenauswahl liegen, nur Lebensqualität bedeuten diese uniformen Einkaufszentren nicht. Wir dürfen nicht vergessen – und ich glaube das spüren wir alle – das Geld wird weniger. Auch Benzin kostet Geld, um nach Kassel oder woanders hin zum Einkauf zu fahren.
Oft hört man, die hohen Mieten seien Schuld an dem Leerstand der Geschäfte, dies trifft nur auf einzelne Gewerbeflächen zu. Die meisten der Homberger Geschäfte der Altstadt befinden sich im Eigentum der Geschäftsinhaber. Ein Mietspiegel der Gewerbefläche wäre hilfreich. Gleichermaßen interessiert die derzeitige gewerbliche Leerstandsfläche.
Bei der gesamten Diskussion dürfen wir nicht vergessen, wir müssen auch unser persönliches Einkaufsverhalten t ändern. Wir müssen nicht nur reden, sondern auch das Angebot in der Altsstadt nachsuchen und unterstützen. Wie sagte Frau Wachs, der Euro kann nur einmal ausgegeben werden.
Die Altstadt von Homberg ist zu wertvoll , um einem Kahlschlag geopfert zu werden. Die Stadt selbst muss zum Einkaufs- und Wohnerlebnis werden. Früher war sie es.
Der Tourismus soll in Zukunft wieder Bedeutung gewinnen. Ein sogenanntes Einkaufszentrum vermutlich im „Rotkäppchenlook“ mag zwar Einkäufer finden, doch Touristen lieben das kleinteilige, verschachtelte und unverfälschte historische Stadtbild. Man denke dabei einmal an den eigenen Urlaub. Einkaufszentren finden die Touristen in ihren Heimatorten zur Genüge.
Der Bürgermeister sprach im Zusammenhang mit dem Tourismus von der Reformationsstadt Hessen und einem Haus der Reformation. Wenn die kurhessische Landeskirche ein solches Haus wünscht und begrüßt, dann soll sie es selbst errichten und betreiben. Das Homberger Museum führt ein Dasein im Schatten, die Besucherzahlen belegen dies. Zukünftige weitere Museen müssen eingerichtet, unterhalten und gepflegt werden und dies bei immer knapperen öffentlichen und privaten Kassen.
Vor der weiteren Planung sollten wir daher uns selbst ein Leitbild für zukünftige Entwicklungsplanungen geben. An diesem Leitbild sind die Planungen auszurichten. Solange dieses Leitbild nicht steht, müssen voreilige und nicht wieder gutzumachende Entscheidungen und Eingriffe in die Altstadt von Homberg vermieden werden.
Alles zum EKZ ist seit März 2011 im Hingucker mehrfach und aus verschiedenem Mund gesagt worden.
z. B. von Dr. Klaus Lambrecht bereits am 19. März im Kommentar 3
https://www.homberger-hingucker.de/?p=3626
Neues wird es nicht geben.
Einfach mal alle Links samt Kommentare zusammenfassen.
Spart Zeit und man sieht sofort was schon alles gesagt wurde.
Aber man kann in Homberg sich den Mund fusselig reden, Ideen sammeln die dann irgendwo verschwinden. Ergebnisse wird man keine finden.
Seit Februar 2008 ist der Hingucker ein Spiegelbild Homberger Verhältnisse.
Besser geworden ist nichts.
Wie man unschwer hier lesen kann.
Wie denn auch.
Wenn die gleichen Entscheidungsträger weitermachen wie bisher.
Visionen und Seifenblasen wohin man schaut.
Konsequente Arbeit ?
Selbst der Stadtmarketingverein hat in 18 Monaten wenig bis nichts gezeigt.
In einem Einkaufszentrum und einem dazugehörigen Parkhaus wohnen keine Menschen.
Genau das hat man aber schon einmal produziert:
Am Obertor!
Ergänzung:
Wohnungsfreie und damit Menschenfreie Bebauung zwischen Rathaus und Hans Staden Allee.
Obertorstr NeubauTeil des Rathauses, Ärztehaus, Rechtsanwälte, Parkhaus.
Und an anderer Stelle.
Büros statt Wohnungen.
Haus Rosan, Möbelwagen, Haus Wicke, Haus Stolzenbach, usw