Vergleich der Wertgutachten zu ehemaligem Landratsamt
Prof. Dr. Retzer hat das von der Stadt vorgelegte Gutachten von Herrn Dressler untersucht und mit seinem Gutachten verglichen und dabei die Gemeinsamkeiten und die Unterschiede in folgendem Bericht herausgearbeitet.
Beide Gutachten gehen von den gleichen Bodenrichtwerten in Höhe von 70,70 €/m² aus.
Somit haben wir hier eine Übereinstimmung.
Allerdings habe ich die Fläche mit den Garagen Flurstück 66/9 von 758 m² mit in der Bewertung kalkuliert. Damit ergibt es sich schon eine Differenz von 53.590 €.
Hinzu kommen die baulichen und sonstigen Anlagen (Garagen, Pflaster/Bodenbelag und Erschließung) in Höhe von 75.000,-€.
Beide Positionen zusammen ergeben eine Differenz von 128.590,-€.
Hätte die Stadt dieses Grundstück ebenfalls verkauft, so wäre der Verkehrswert von Herrn Dressler wie folgt: 100.000,-€ (wie im Gutachten) zuzüglich 128.590 € (Wert der Parzelle mit Garagen) auf 228.590,-€.
Anmerkung: Im Oktober 2014 beschlossen die Stadtverordneten die Immobilie zu verkaufen. Über eine Einschränkung der Grundstücksgröße war zu diesem Zeitpunkt nichts bekannt oder geplant.
Hier sprechen wir nur von den Sachwerten (Boden und Aufbauten/Garagen).
Im Ertragswert habe ich die Mieten für die Garagen mit in die Bewertung genommen, Herr Dressler nicht.
Bei der Bewertung des Gebäudes hat sich Herr Dressler auf die Einstufung der Immobilie als Verwaltungsgebäude festgelegt. Ich habe die Einstufung als Wohn- und Geschäftshaus festgelegt. Deshalb hatte ich ( um nicht Jedermann diese Einteilung mitzuteilen), im GA das "Einfamilienhaus" am Ende gebracht. Genau darum geht es.
Bei der Festlegung einer Immobilie und deren Nutzung ist entscheidend, welchen Liegenschaftszins der Gutachter anwendet. Dieser und die Restnutzungsdauer ergeben den Kapitalisierungsfaktor, mit dem der Reinertrag einer Immobilie kapitalisiert wird.
Bei einem Wohn- und Geschäftshaus habe ich den Zins von 5,5 % als Grundlage genommen. Herr Dressler hat 6,5 % in seinem GA verwendet.
Anmerkung: Der Zins ist auch als Preis für das Risiko zu verstehen. Je höher das Risiko, desto höher der Zinssatz. 6,5 % wird für Industrie und Immobilien der gewerbliche Wirtschaft angesetzt, da das langfristige Verwertungsrisiko größer ist als bei einem Wohngebäude.
Die Restnutzungsdauer lag bei mir (damals noch alles in der Nutzung und Funktion) bei 20 Jahren und bei Herrn Dressler (große Eingriffe und Zerstörung der Bausubstanz) bei 10 Jahren.
Der Jahresreinertrag bei mir lag bei 16.730,-€ und bei Herrn Dressler bei 12.400,-€. Auch keine großen Differenzen, da die Mieten aus den Garagen fehlen.
Offensichtlich wollte man gezielt den Wert nach unten korrigieren.
Bei gleichen Vorgaben (Verkauf aller Grundstücke mit Garagen) und am gleichen Bewertungsstichtag (ohne Zerstörung der Bausubstanz) und unter Fortführung der Miet- und Pachtverträgen hätten beide Gutachter ähnliche Verkehrswerte ermittelt.
Auch ich hatte Reparaturen in Höhe von 65.000,-€ wertmindernd abgezogen. Bei Herrn Dressler waren es 55.600,-€.
Die einzige Abweichung lag in der Festlegung der Restnutzungsdauer. Bei Herrn Dressler 10 Jahre und bei mir 20 Jahre.
Unter dem Punkt der Beurteilung auf Seite 6 schreibt Herr Dressler: unglücklicher Grundstückszuschnitt und soweit erkennbar unbefriedigende Parksituation in direkter Objektnähe.
Genau darum geht es ja.
Ich hatte die Fläche 66/9 mit den Garagen als zwingend erforderlich angesehen -wie sollte sonst ein Stellplatznachweis- erbracht werden? Wie kann eine Ausbaumaßnahme vom Bauamt bewilligt werden, wenn keine Stellplätze nachgewiesen werden können?! Natürlich kann man auch eine Stellplatzablöse bezahlen. Diese Kosten erhöhen jedoch den Kaufpreis und mindern die Rendite.
Weiterhin äußert Herr Dressler einen Verdacht auf asbesthaltige Fassadenplatten. Hat er als Gutachter denn die gesicherte Erkenntnis, dass die Fassenplatten asbesthaltig sind? Gutachter haben keine Vermutungen anzustellen, sondern müssen Tatsachen dokumentieren.
Auf der Seite 8 des Gutachtens schreibt er dann: Bei einem arithmetischen Mittel von 2.175,-€/m² ergeben sich bei rd. 636m² hier berücksichtigter Nutzflächen 1.383.300,-€ Kosten bei erheblichen Unwägbarkeiten!
Denn zwangsläufig müssen u.a. die Maßnahmen zur Energieeinsparung, zum Wärmeschutz, zum Brandschutz usw. dem zeitgemäßen Stand der Technik angepasst werden. Das alles steht in keinem Verhältnis zum erzielbaren Erfolg und stellt auch die Sozialbindung der Immobilie durch den Denkmalschutz in Frage.
Das Objekt unterliegt dem Denkmalschutz!
Deshalb hätte man in der alten Nutzung keine Probleme gehabt (Einhaltung der Normen für die Energieeinsparung), Wärmeschutz und Brandschutz etc., weil Denkmäler davon befreit sind und Bestandschutz gilt!
Warum nun auch noch die Sozialbindung der Immobilie durch den Denkmalschutz in Frage gestellt wird…? Dieses möchte und kann ich nicht dokumentieren. Nachvollziehbar ist an diesen Sätzen nichts.
Wenn Herr Dressler schon mit Investitionen in Höhe von mind. 1.383.300,-€ argumentiert und diesen Aspekt in seinem Gutachten aufführt (er führt auch dann 10,-€/m² als Kaltmiete auf und legt dann den Liegenschaftszins auf 5 % fest!!), müsste er dem Leser auch vermitteln, dass sich der Verkehrswert der Immobilie um ein Vielfaches ändert.
Wir liegen dann deutlich bei über 1.400.000,-€ und nicht bei 100.000,-€.
Ein Gutachter muss neutral sein und die Gutachten auch entspechend verfassen. Eventuell wollte mein Kollege etwas anderes Beschreiben, hat es jedoch unglücklich formuliert.
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er führt auch dann 10,-€/m² als Kaltmiete auf
Da die Arbeitagentur zur Sparsamkeit verpflichtet ist, kann ich mir nicht vorstellen, dass sie diese Kaltmiete zahlt.
Der Gutachter rechnet also hier entweder mit Werten die im Schwalm-Eder Kreis bisher nicht gezahlt werden – oder er hat Informationen aus dem Vertrag zwischen kbg und Arbeitsagentur verwendet.
Angesichts der Veränderungen hinsichtlich der Grundstücksflächen seit der Sitzung im Oktober und der ungeklärten Frage des Stellplatznachweises ( BM Dr. Ritz – man suche im Bereich der Freiheiter Str. nach Parkflächen. Wieso sucht man oder er dort? Das Ist Aufgabe des Eigentümers !!!) sehe ich keinen Unterschied in den Bewertungen des Dr. Retzer zu den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort. Im Gutachten der Stadt jedoch.
👿
Dank an Herrn Prof. Dr. Retzer, dass er sein eigenes Gutachten mit dem von Herrn Dressler vergleicht und auf den Prüfstand stellt. Dem geneigten Leser wird nun einiges klarer.
Durch Berichte in der HNA und Verlautbarungen der Stadt zweifelte ich schon langsam, warum Prof.Dr. Retzer als amtlich bestellter Gutachter von Gerichten etc.eingesetzt wird.