Das Mardorfer Grundstücksgeschäft
Abbildung 1: Auszug aus dem Kaufvertrag mit den Angaben zum Grundstück
Vor zwei Jahren, am 25. August 2017, schloss die Stadt mit dem Mardorfer Landwirt Kroeschell einen Notarvertrag ab über den Kauf eines Teilstücks der landwirtschaftlichen Fläche Flur 8, Flurstück 246/54 für den Bau eines Kindergartens in Mardorf. Der Vertrag bedurfte nur noch der Zustimmung durch die Stadtverordnetenversammlung.
Zu diesem Zeitpunkt hofften die Mardörfer immer noch, dass der Petitionsausschuss des Landtags einer Ausnahme von dem Emmissionsschutzgesetz zustimmt, um den bisherigen behelfsmäßigen Kindergarten im Dorfgemeinschaftshaus erweitern zu können. Mit dem Gesetz sollen mögliche Geruchsbelästigungen ausgeschlossen werden. Neben dem Kindergarten liegt ein großer Stall. Die Mardörfer wollten, dass es in Mardorf eine Ausnahme von dem Emmisionsschutzgesetz geben sollte.
Während noch der Petitionsausschuss arbeitete wurde alternativ für ein zweites Grundstück am Dorfrand ein Kaufvertrag abgeschlossen. Dieser Vertrag war günstiger. Im Protokoll steht:
Im Gegensatz zum Vertrag mit Herrn Kroeschell wären an dieses Vertragsgeschäft keine weiteren Bedingungen (Ausweisung der Restfläche als Bauland, Anlegung einer Zufahrtsstraße etc.) geknüpft. Quelle
Für diesen Standort wurden ebenfalls Beschlüsse gefasst, den Flächennutzungsplan zu ändern und den Bebauungsplan aufzustellen.
Abbildung 2: Angebot eine Alternativgrundstücks ohne weitere Bedingungen
Am 14.02.2018 kritisierte der Stadtverordnete Jäger (FWG) diese alternativ abgeschlossenen Notarverträge. Er verwies auf die Notarkosten und den Fakt, dass die Verkäufer sich nicht auf den Vertrag verlassen können.
In dem Sitzungsprotokoll ist vermerkt:
Herr Dr. Ritz führt aus, dass das Grundstück Kroeschell teurer sei als das des Herrn Reimann, wirtschaftlich ca. 30 – 40 tsd. €
Zwei Monate später, am 17. 4. 2018 genehmigten die Stadtverordneten den Kaufvertrag, der teurer ist als die Alternative und an dem noch weitere belastende Bedingungen für die Stadt geknüpft sind.
Begründung: Die Mardörfer hätten sich in einer Bürgerversammlung im Februar für das Grundstück Kroeschell ausgesprochen. Tatsächlich gab es eine Bürgerversammlung, an der jeder Homberger teilnehmen konnte. Ein Protokoll, eine förmliche Abstimmung gab es nicht. Allein ein Foto mit 43 Teilnehmern, von denen neun die Hand hoben, sollte die Abstimmung belegen. De Mehrzahl der auf dem Foto sichtbaren Teilnehmer hob nicht die Hand.
Eine fundierte sachlich überzeugende Argumentation für das 30.000 – 40.000 Euro teurere Grundstück gibt es nicht. Es ist eine willkürliche Entscheidung, die den Verkäufer Kroeschell begünstigte.
Inzwischen wurden dem Hingucker die wichtigsten Regelungen des Kaufvertrags zugespielt.
Der Kroeschell-Kaufvertrag
Abbildung 3: Auszug aus dem Kaufvertrag mit den Angaben zum Grundstück
Das Grundstück wird im Vertrag als Hof- und Gebäudefläche in der Größe von 93,53 ar, gleich 9.353 qm bezeichnet. Auf der Fläche steht kein Gebäude, ist auch kein Hof zu finden. Die Fläche ist Ackerfläche, sogar mit sehr guten Bodenwerten. Im Flächennutzungsplan ist die Fläche als "vorbehaltlich Landwirtschaft" gekennzeichnet.
Nach dem Geoinformationssystem ist der Kaufpreis für Ackerland um Mardorf mit 1,30 Euro/qm angegeben.
Abbildung 4: Auszug aus dem Bodeninformationssystem mit den Bodenpreisen
Abbildung 5: Auszug aus dem Kaufvertrag mit den Angaben zum Kaufpreis
Obwohl die Fläche planerisch als geschütztes Ackerland festgeschrieben ist, wird dafür nicht der Preis für Ackerland angesetzt, sondern für Bauland. Die Stadtverordneten haben mit ihrer Entscheidung dem Verkäufer einen Wertzuwachs von 1,30 Euro auf 25 Euro beschert, leistungsloses Einkommen. Doch das ist noch nicht alles.
Abbildung 6: Auszug aus dem Kaufvertrag mit dem Hinweis auf regionalplanerische Bedenken
Die Stadt greift hier der Planungshoheit der Stadtverordneten vor und weckt die Erwartung, die Flächen als Wohnbauflächen auszuweisen. Dieses Ziel will sie "ausdrücklich verfolgen" obwohl die Flächen geschützt sind. Die Stadt ist sich dieser Tatsache bewusst, wie sie mit den Hinweis auf die Regionalplanung zeigt.
Änderungen am Flächennutzungsplan sind möglich, wenn es keine Alternativen für eine zwingende gesamtgesellschaftliche Lösung gefunden werden kann. Hier gab es Alternativen. Der Standort Mardorf ist nicht zwingend. Aus dem Ort kommt nur ein kleiner Teil der Kinder, der größere Teil muss von den Eltern aus Homberg oder anderen Ortsteilen nach Mardorf gefahren werden.
Obwohl der Stadt bewusst ist, dass ein Risiko besteht, die Fläche zu einer Wohnbebauung umzuwidmen, geht die Stadt weitere Verpflichtungen zu Lasten der Stadt ein.
Abbildung 7: Auszug aus dem Kaufvertrag mit dem Hinweis auf die Rücktrittsklausel
Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses hoffte der Bürgermeister noch, dass der Petitionsausschuss seine Bedenken für den bisherigen Standort des behelfsmäßigen Kindergartens aufgibt und eine Ausnahme von der gesetzlichen Lage zustimmt.
Für diesen Fall sollte der Verkäufer für die Zeit vom 25. 08. bis 31. 12. 2017 eine pauschale Entschädigung in Höhe von 10.500 Euro von der Stadt erhalten.
Die Stadt machte dem Verkäufer noch weitere Zusicherungen.
Im November 2017schloss die Stadt noch einen zweiten notariellen Kaufvertrag für einen alternativen Standort im Dorf ab. Die Stadtverordneten genehmigten es.
Wohnungsbau auf landwirtschaftlichen Vorzugsflächenflächen ist nicht genehmigunsfähig
Abbildung 8: Auszug aus dem Kaufvertrag mit der Verpflichtung dem Verkäufer einen höheren Preis für das Kindergartengrundstück zu zahlen.
Für 25 Euro/qm wird der Vertrag abgeschlossen. Wenn der Verkäufer für die gut 6.000 qm des zweiten Teilstücks kein Baurecht erhält, will die Stadt ihren Kaufpreis um 40 Prozent auf 35 Euro/qm erhöhen – eine Erhöhung von 30.000 Euro.
Das ist aber noch nicht alles. Die Stadt erwirbt auch noch ein "Teilfläche des Grundstückes Gemarkung Homberg (Efze), Flur 3, Flurstück 45/2 in Größe von ca. 1.682 qm zur Grenzregulierung im Zuge der Nordumgehung". Bei einem Preis von 2 Euro/qm ergibt das weitere 3.364 Euro.
Die Stadt spekuliert darauf, dass sie am geltenden Planungsrecht vorbei Ackerland zu Bauland umwidmen kann. Für den Fall dass ihr das nicht gelingt, verpflichtet sich die Stadt gegenüber dem Grundstückeigentümer, 33.264 Euro zu zahlen.
Die Aufsichtsbehörde würde sich zum zahnlosen Tiger machen, würde sie diese Vorgehensweise akzeptieren, die mit dem Planungsrecht nicht vereinbar ist. Außerdem würde sich eine solche Umwandlung auch verbieten, wenn man den Klimaschutz ernst nimmt.
Der Bürgermeister bleibt verantwortlich
Vielleicht weist der Bürgermeister alle Verantwortung von sich und verweist auf die Stadtverordneten, die alles so beschlossen haben, so dass er nur die Aufträge ausführt. Der Magistrat und der Bürgermeister haben aber die Pflicht und das Recht gegen Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung Einspruch zu erheben, wenn diese das Recht verletzen oder der Stadt schaden. Gegen die Kaufbeschlüsse wurden keine Einsprüche erhoben.
Die Stadt spekulierte darauf, dass es gelingt, das geltende Planungsrecht zu umgehen. Sollte es nicht gelingen, verpflichtet sich die Stadt, den Verkäufer zu entschädigen.
Die Aufsichtsbehörde beim Regierungspräsidium muss die Änderung des Flächennutzungsplan zurück weisen, wenn sie nicht als zahnloser Tiger erscheinen will. Die Planung richtet sich gegen die Festsetzungen des Flächennutzungsplan und gegen den Klimaschutz. Das alles nur, um den Verkäufer zu begünstigen.
Aus welcher Haushaltsstelle will der Bürgermeister die eingegangenen Verpflichtungen an den Verkäufer bezahlen, wenn die Fläche doch nicht zu Bauland wird?
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